2023年的重庆楼市，正出现“5升4平3下降”的态势，而这个态势，也孕育着市场反转的力量。

    5升是指：

    1、二手房成交量大幅提升，今年全市二手房成交1078万方，同比大涨33.5%。而只有二手房成交起来了，卖旧买新，改善性新房成交才会起来。中心城区的成交量上涨高达47.3%，中心城区住宅增长为42%。

    2、价格稳中有升,中心城区新建商品住房价格连续四个月环比上涨（1-4月上涨2.6%），二手住房价格连续三个月上涨（1-4月上涨0.5%）。

    3、竣工面积大幅上涨，在保交楼的大背景下，竣工面积上涨51%，有效保护了购房信心。

    4、市外人员购房占比达到21.1%，提高5.3个百分点。在全国人口负增长的大背景下，对新增人口的吸纳能力，证明了一座城市的吸引力在不断上升。

    5、改善性住宅成交占比提升，1-4月改善性物业成交占比43.7%。重庆正进入“从量到质”转变的过程，未来1.6容积率左右的产品供应下，改善产品会成为主流。

    4平是指：

    1、供需关系总体是平衡的，目前新房市场维持在6.5左右的存销比波动，仍然是一个很健康市场。

    2、二手房挂牌量维持平衡。成交上涨33%，新增挂牌量增加22%左右，二手房的去化周期缩减到14个月。网上有很多妖魔化重庆二手房挂牌量全国第一的，是没看到，重庆在新房时代，主城的新房成交量甚至能高达3500万方/年，重庆的基数大成交旺，是其他城市年成交量的5-7倍，如果用22万除以7的话，相当于其他城市3万多套的挂牌量，这个挂牌量并不大。

    3、租金水平保持稳定，约27元/㎡的房租水平。

    4、房价收入比保持健康，稳定在9-10年左右，相比其他城市重庆房价并不高，保持在一个合理的收入范围内。

    3下降是指：

    新开工面积、库存量及施工面积，决定未来供应量的核心指标，均在下降。

那么，这个“5升4平3下降”的大背景，实际上是可以总结为重庆房地产市场的三个新变化：

    1、由“增量扩张”转变成“量减价稳”；

    2、由“刚需为主”转变成“改善提质需求为主”；

    3、由“新建为主”转变为“增量存量并举”。

    这三个新变化，标志着房地产正加快向新发展模式转变。那么，重庆接下来的趋势是怎样的呢？

    从目前情况来看，重庆房地产市场潜力仍然巨大。

    房地产的潜力与城市的能级、产业的集聚、人口的红利这三个因素息息相关。

          从能级看，重庆作为中西部地区唯一的直辖市、国家重要的中心城市，共建“一带一路”、长江经济带发展、新时代西部大开发以及成渝地区双城经济圈、西部陆海新通道建设等重大战略优势叠加，都为重庆城市发展带来了战略契机。而房地产作为城市发展的重要支柱产业，必然会被城市价值不断赋能、被城市潜力不断带动。

    从产业看，前不久，39家央企集中与重庆市人民政府签约，各路高朋纷至沓来，加大在重庆的产业布局，金融生产型服务业发展迅猛，制造业加快部署提档升级，重庆正在成为新一轮投资热土，对于稳定经济大局起到非常重要的支撑作用。

    从人口看，重庆市特别是中心城区的人口红利尤其是人才红利方兴未艾，中心城区的产业和人口的聚集效应持续增强。市里刚刚召开了人才大会，实施人才强市战略，人才的红利将加速形成，这些都将形成住房潜在需求。

    重庆每年高校毕业生约30万，在人才战略和经济持续向好背景下，假设60%留在了重庆主城区，就有18万人，按照每人40㎡的住房新增需求，光是大学毕业生就有720万方的居住需求，远远大于去年全年601万方的市场成交量。

    叠加改善置换需求，这些都是重庆楼市持续向好，牢固的基本盘。

    所以从城市的能级、产业的集聚和人口的红利这些方面来看，随着国家政策和城市因城施策进一步深化，重庆的城市价值定会充分地显现出来。